如何理解小区车位及立体车库的产权归属

　　如何理解小区车位及立体车库的产权归属

　　随着经济的不断发展，车主数量急剧增加，停车问题日益突出。居住区车库和停车位的稀缺性、使用价值和商业价值日益显现，导致所有权归属备受关注。同时立体停车库的产权问题也受到了众人关注。新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。

　　从该规定我们可以了解到，首先，法律不禁止开发商将所有车库停车位转让给非住宅业主。二是车主拥有车库和停车位的优先权，但不能简单地理解为优先购买权和优先权，而是更为严格的权利。三是法律没有规定发展商要留住业主保留多久的优先权，保留所有停车位的优先权，或保留一定比例的优先权。有法律起草者将认为，该条款中的“首先满足”是时间优先权和预售权保留，发展商可以在保持车库停车空间“合理期限”后将其出售给非业主。如何操作这篇文章需要国家相关立法和司法机关的进一步解释。

　　这一规定的出台，引发了一些地方开发商出售地下车库的热潮。一些开发商认为，在实施物业法后，如果车库与业主在车库的销售不一致，就会推定为共同拥有者，所以在新法律实施之前，我们应该尝试出售车库。这种理解是对法律的误读。在《物权法(草案)》中，有一条规定：“车库的所有权被假定为车库主人的所有人”，但更终的法律放弃了这一观点。法律并未明确当事人未约定车库归属时的处理方法，具体归属需国家有关部门进一步细化规定。